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英国劏房高回报? 危机四伏你要知!

英国劏房高回报? 危机四伏你要知!

什么是HMO?
HMO是House In Multiple Occupation的缩写,意思房子是租给三个或三个以上,不是来自同一个家庭的人,一起共用房子的设施,比如厕所和厨房等,通俗一点就是按房间出租。
在通过房产投资获取租金回报中,按照房间出租通常是获得现金流最可观的方式。举一个简单的例子:有一个四房两厅的房子,放在市场上整套出租,也就是所谓的「单租」,租金是每个月£1500。如果按房间出租,四间房按每间的市场租金每月£550来计算,一个月租金就有£2200,即使减掉水电杂费(一般HMO都是房东包水电费,地税及网费等),依然比整套租出的回报更高。
HMO回报较高

英国贷款机构Kent Reliance公布最新报告,统计全英不同地区的买楼收租(Buy-to-let)回报率,报告更提到,愈来愈多业主转投HMO(House in multiple occupation)即分间物业出租,原因是回报较整间放租高两成。

HMO危机四伏
事实上,HMO的回报普遍较高,但更要注意的是投资HMO亦有以下缺点。

1.由于房屋必须要申请牌照才可以做HMO。这种情况对于房子内部有特定的要求,主要是针对安全方面的一个规范。业主须依法例规定,确保出租单位有共享浴室和厨房等设施,也要保证气体供应、消防设备符合安全,例如,每个房间都要有防火门或者至少厨房的门是防火门,、二氧化碳感应器、火警警报器、灭火器等安全设施等等。

另外,牌照对房间的大小也有规定,比如不能小于6平方米(每个政府不一样),而且当地政府(Council)还会定期过来检查安全要求有没有符合标准。

2.管理成本高。由于租客不同且多,需要花更多的时间来维护房子。通常HMO需要屋主提供所有房间的家具和公共区域的电器家具,这是一笔不小的成本。

3.购买房屋时选择的借贷银行也会有影响。很多银行例如HSBC, Lloyds, Santander及Halifax等,都不允许借贷人把房子做成HMO或者Licensed HMO。业主要获取得楼按的银行准许才可经营HMO,否则可能违反按揭条款,银行有权追回借款。

4.有些屋主会把「以租还贷」(Buy-to-let)的贷款拿来做HMO,这就违反了他们的借贷条款,因为一般Buy-to-let的贷款只可以把房子整套出租。如果房东不清楚这一点,而去向当地政府申请牌照,政府部门就会通知屋主借贷的银行关于他HMO的申请,银行一旦知道这个情况,就有权要求屋主把贷款全部还清。

5.政府为鼓励屋主把整套房子出租,控制HMO的数量,推出了一系列更加严格的政策。

除了通常三层楼五个房间要申请HMO牌照以外,很多政府规定,不管房屋(House)是几层楼,但凡出租给两个或以上不是同一家庭的人,就要向政府申牌照。所以建议屋主在按房间出租之前,先去当地政府网站查清楚关于HMO的规定。

6. 如果屋主允许过多租客租住同一HMO物业,可能面临的罚款会高达£20,000英镑。如果违反了HMO牌照的条款,屋主可能被罚款高达£5,000英镑。此外,如果租客通过该出租物业获得了政府的房屋福利,屋主可被要求向市议会偿还12个月的房屋福利。


7. 最后,业主要考虑的是,单位改造成HMO,除了要投入额外装修成本外,时间成本亦更高。整间出租的话,业主只需要面对一个租客,但做HMO至少要面对2个甚至3、4个租客,遇上麻烦租客及成本大增,最重要的一点,如果HMO房产没有得到适当的许可,若然遇上「租霸」,房东亦可能无法驱逐。既然投资HMO会面对以上种种甚至未能遇知的风险,大家在投资HMO前必须三思,以免得不偿失。

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