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旅遊產業帶動日本經濟起動 投資旅遊區物業回報勝一籌

旅遊產業帶動日本經濟起動 投資旅遊區物業回報勝一籌

旅遊產業帶動日本經濟起動 投資旅遊區物業回報勝一籌


日本經濟可謂「再度起飛」! 除了股市之外,樓市亦相當暢旺,尤其當其他國家加息時,唯獨日本沒有,更在年初放寬貨款給海外買家,將按揭貸款放寬至最高7成,而按揭利率更低至2%,多少說明了日本銀行對物業市場高度看好,並期望海外投資者帶動經濟增長。

日本樓市在疫後迅速復甦,加上樓價低水,相信不論圓匯如何,日本樓市在未來十年都會有良好發展。世紀21奇豐國際合伙人Manci Man表示,隨著置業退休客增加,受到買樓作自用及民宿的買家重現,她看好旅遊區的物業,因可以做固定租約,例如二世古雪場附近的住宅。

雖然目前圍繞日本樓市的利好因素有不少,不過,日本樓價年升幅不及去年,今年初確實是有不少買家查詢,卻未有刺激樓價。「本來大家都認為東京奧運可以有催化作用,但因為在疫情期間舉行,動力欠缺,令到買家信心動搖,因為大型盛事都不能提升樓價。但進入第二季,開始見到大額樓價有成交,尤其在旅遊區,即北海道的二世古,近滑雪場的地區或沖繩。

當日圓下跌時,有不少買家購買大阪的細價單位,改建成為度假屋。其實買家總希望看到樓價有升幅,有套現能力。Manci指出,日本樓市與其他國家不同之處,樓價的升幅不明顯,甚至原封不動,但卻有穩定的租金回報,故此買家開始找尋有放售價值的,獨特的單位,於是開始在旅客出沒的地區找尋,即大旅遊區,例如沖繩、北海道。

東京公寓售價輕微下跌

隨著各國通關,高消費旅遊活動已出現在北海道,大眾化消費則集中在沖繩。二世古的滑雪場屬國際級數,若在該地段置業,不只有可觀的租金回報,放售價值也更高,因買少見少。二世古近滑雪場的豪宅,售價約為800至900萬港元,在疫情期間,樓價已升了差不多20%,而地價亦升了20%。

「反觀東京的公寓,新樓定價有輕微下跌,因之前市場誤以為東奧能刺激樓市,故定價較高,大阪更有明顯跌幅,公寓價格今年己跌了4%,租金回報約為10%,不少公寓會改建為民宿或度假屋」Manci解釋,因中國遊客已可到日本旅遊,預計對度假屋的需求會上升,而租金回報或升至12厘,但傳統租務市場,通常只是4至5厘的租金回報,筒亦是度假屋受到關注的原因。對投資者來說,即使樓價沒有上升,也可以受惠於日圖匯率下跌。相信不少香港人投資日本樓市,不一定著緊樓價升幅,反而是租金回報穩定,然後是匯率回升。實際是匯率回升的機會率明顯高於樓價上升,成為入市一大誘因。

日本人不輕易上調租金

如有意在日本置業,先以自身預算來衡量,東京的公寓是傳統價高的物業,如想有理想的租金收入,最好在東京23區內購入,可能至少要200至300萬港元才能買入一間套房(Studio Flat),租金回報約為4至5厘。如資金較少,亦會有投資者在大阪或福岡購入,隨時只需50多萬港元便可入場。

Manci的朋友在5年則買入大阪二手物業,約30多萬港元,租金回報約為8厘,持貨5年後,已追收支平衡,現在是純收租,淨回報,加上是細價單位,需要繳付的收入稅很少,大概為2%。「日本人是不輕易加租金,主要因為文化問題,會認為是不禮貌及不好的現象,綜使日本通脹追4%,仍堅持租金不加,物價消費不加。所以日本租金回報好穩定,故不適合進取的投資者,反而更適合喜歡長揸的投資者,近期買入大額物業的買家增加,亦因為日圓匯率下跌,更顯得吸引。」

黑石看重日本投資

沖繩及北海道除增加了大額物業的銷售,也明顯見到商業投資的情況出現,例如酒店買賣,資深投資者買入整幢民宿,可以在日本進行貸款。目前日本是全球少數借貸成本低於收入成本的國家,所以也帶動了海外買家的掃貨潮,在疫情前已出現。Manci稱,現時大額投資物業的外國買家以美國及新加坡為主,尤其美國投資機構黑石集團(Blackstone﹚,在2020年開始不斷買入日本資產,包括酒店、物流公司,更在疫情中多次交易,賺得匯率及息差,去年已賣出價值45億美元的資產,今年又買入數間酒店,已表示未來5年會繼續投資日本旅遊相關的產業,如酒店、主題公園,看中了日本是一個旅遊城市,見到有不少投資者都開始在旅遊城市投資房地產。

黑石相信日本是疫情後復甦較慢的國家,但樓價及地價保持上升,故對日本的後勁樂觀,認為未來5年仍是日本的復甦期。細額投資者在市場上的佔有率不多,但在住宅的投資上,中國人是較多。近期在二世古的酒店項目,是海外發展商,買家中有4成是中國人,約有3成是日本人。

大阪受惠賭場因素

東京現時較少新盤,因欠缺發展住宅項目的用地,所以東京的公寓價格是最硬淨。日本人口正不斷下跌,政府也在招攬海外人才﹔日本又多了雙薪家庭,兩夫婦同時有收入,卻又不生育,並且希望到東京工作,於是造就到公寓的需求大增。東京因地少,需求大﹔大阪的新盤也愈來愈少,因純住宅項目的租金回報最多是4至5厘,反而愈來愈多整幢民宿的推售,發展商將整幢轉售給投資者,或建議投資者買入十間民宿,再成立公司,繼而可以申請日本的身份,始終逐戶銷售的成本較高,故現在已愈來愈少這類情況。

至於其他地區,Manci不太建議,例如福岡的樓價雖然低,30多萬港元已可入場,但當地民宿出租率不及大阪,而且大阪即將有賭場,帶動旅遊及就業。福岡出租欠缺支持因素,如揀細額投資,寧選大阪。現時亦有投資者留意一戶建,故名意思,是獨立在土地上的房屋,擁有完整的土地權,一般可以有屬於自己的停車位以及庭院,京都的「京町家」亦歸納於這一類別。物料方面,一戶建以木造為主,管理及維修由業主處理。至於耐震方面,2000年針對木造建築物的「耐震基準法」進行修改,提高了安全性及其耐震性能,所以購買時要留意年期。由於木造建築折舊率比較快,土地價值明顯比較重要,地段要求比較高,當然土地為自己所有,在合乎法規的情況下,可以任意改造自己喜歡的格局。所以一戶建比較合適渡假屋、民宿或共享房屋。

「在發展商或物業代理收購後,進行翻新裝修再出售,香港投資者亦多留意一戶建,售價通常為60萬至100萬港元,已可買到雙層複式房子。置業是不能入藉的,除非買入數十間民宿再成立公司,便可以申請日本國民身份。」

二世古度假屋一房難求

中國投資者一般留意百多萬元人民幣的公寓,北海道旅遊區的住宅,大概300萬元人民幣的,亦受中國投資者歡迎。中國投資者一方面看物業回報,一方面是將資產分佈,若日後能夠可以取回資產的投資,都願意投資的。中國人開始喜歡高端運動,而滑雪是中上收入家庭喜歡的活動。

在雪季時,二世古是一房難求,特別是家庭房,隨時2萬至3萬元一晚,故令到中國投資者趨之若鶩,他們在追求投資價值之餘,也要享受到這個投資產品,所以造就到中國投資者喜歡二世古,香港亦有不少投資者喜歡滑雪。

Manci強調,最好買新樓,若太舊,未必有抗震能力,而且保險未必承保。

另外,市場正推出酒店房,需要了解業權的分佈。在東京,一間酒店房售價不低,入場費達120萬港元。自己使用的額度及使用條例﹔要留意稅制,日本需要繳交消費稅,樓價的10%﹔亦有收入稅。

日本合約以日文為基準,故要有合適的代表及律師協助,提供英文譯本。地權是永久,房屋權不是永久的。

「若在日本當地申請按揭,必須有日本工作收入證明,只限自住,日本人自住按揭貸款,利息低於1%,政府希望鼓勵國民置業﹔而海外人士的按揭息率為3至4厘,低於環球水平,但借費水平至少要2000萬日園,需按五成。如持有物業少於5年便轉售,需要繳付30%稅款,超遇5年的,亦要繳付15%,故不宜短炒。」事實上,國民的消費、置業文化,會影響當地樓價走勢,日本雖然保持低匯率,但進口建築材料成本上升,加上薪金上升,亦引致樓價必須要調升。日本樓市唯一隱憂是會否加息,因現時通脹已 4%,若加息,或影響大額投資,繼而影響小戶投資的信心。


























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